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금융용어정리 - 원리금, 원금균등상환, 원리금균등상환

원리금

원리금이란 원금과 이자를 합한 금액을 뜻한다.

또한 이자는 매년마다 잔금에 붙는다.

ex) 이자율 10%로 500만원 대출받았을 때 1년뒤에 100만원 + 이자 50만원을 갚았으면 잔금은 400만원이고, 2년 뒤에 이자는 400만원의 10%인 40만원이 붙는다.

원금균등상환

원금균등상환은 위에 표와 같이 매년 원금 1000만원을 균등하게 지불하고, 이자가 계속 줄어들어서 원리금이 매년 감소하는 것을 알 수 있다.

그리하여 총 원금 5000만원을 갚았고, 이자로만 1500만원을 지불해서 결과적으로 총 6500만원을 낸 셈이 된다.

이와 같이 원금을 균등하게 갚는 것을 원금균등상환이라고 한다.

원리금균등상환

원금균등상환에서 원금을 균등하게 갚았다면 원리금균등상환은 원리금을 균등하게 갚는 것이다.

매년 갚아야 하는 원리금 상환액은 저당상수에 의해 결정된다.

원금에 저당상수를 곱하면 매년 갚아야하는 원리금이 나온다.

위와 같은 조건의 저당상수는 0.2638이고, 대출 원금 5000만원에 0.2638을 곱하면 1,319만원이다.

즉 매년 원리금 1,319만원을 갚아야 하는 것이다.

원리금균등상환은 위의 표와 같이 매년 동일한 원리금상환액을 지불하며, 초반엔 원금을 조금 갚고 나중에는 원금을 많이 갚는 것을 볼 수 있다.

그리하여 총 원금 5000만원을 갚았고, 이자로만 1595만원을 지불해서 결과적으로 총 6595만원을 낸 셈이 된다.

원금을 초반에 적게 내서 이자가 더 붙게 되는 것이다.

이와 같이 원리금을 균등하게 갚는 것을 원리금균등상환이라고 한다.

원금균등상환 VS 원리금균등상환

결과적으로는 원금균등상환이 원금+이자가 적다.

하지만 초반에 원리금균등상환보다 갚아야 하는 금액이 더 많다.

원리금균등상환은 결과적으로 원금+이자가 많다.

하지만 초반에 원금균등상환보다 갚아야하는 금액이 더 적다.

따라서 자신이 현재 처한 상황에 따라서 어떤 대출을 할지 정하는 것이 중요하다.

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금융용어정리 - 만기 수익률

만기 수익률

만기 수익률이란 채권의 시장 가격과 미래 현금 흐름의 현재가치를 일치시켜주는 할인율을 뜻한다.

예를 들어 액면가 100억, 액면 이자율 10% 만기가 2년인 채권이 있다고 하자

채권 시장에서도 채권 가격은 100억이고, 채권 이자율도 10%였는데

경기 침체가 우려되어 안전 자산인 채권 수요가 증가해서 채권 가격이 상승했다고 해서

채권의 가격이 113.4억이 되었다.

이 때의 가격을 수식을 나타내면 아래와 같다.

위 수식에서 r(할인율)을 구하는 방법은 계산기 없이 구하는 것은 매우 복잡하다.

계산기든 뭐든 어떤 수단으로 r을 구해보면 0.03이다

위의 그림을 보면 채권의 가격이 상승하면 채권의 이자율(할인율)이 하락하는 것을 볼 수 있다.

다시 만기 수익률의 뜻을 살펴보면

만기 수익률 : 채권의 시장 가격과 미래 현금 흐름의 현재 가치를 일치시켜주는 할인율

빨갛게 표시한 숫자가 만기 수익률이다.

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금융용어정리 - 부동산의 가치평가(원가, 비교, 수익 방식)

부동산의 가치평가

부동산의 가치 평가 방법으로는 원가, 비교, 수익 방식이 있다.

각각의 방식으로 가치 평가를 하기도 하지만 일반적으로는 세 가지의 방식을 모두 고려해서 평가를 함

원가 방식

건물을 지을 때 필요한 건축비, 인건비 등등의 모든 비용을 합친 비용이 건물의 가치라고 판단하는 방식

비교 방식

가치 평가를 할 건물 근처에 비슷한 건물의 가치를 비교해서 판단하는 방식

ex) A건물을 가치 판단하고 싶은데, B라는 건물이 A건물 근처에 있고 비슷하면 B라는 건물이 5억이면 A 건물도 5억 정도 하겠다고 판단함

수익 방식

채권의 미래 가치를 현재 가치로 환산하듯이, 부동산의 미래 가치를 현재 가치로 환산하여 계산하는 방식

할인율을 결정하는 요소(처분손익, 임대료 변화 등)가 복잡하며 감가상각률도 고려해야 한다.

ex) A부동산을 100억에 매수하고 임대료는 매수액의 10%인 10억이고 3년 보유 후 처분한다고 할 때, 처분 시점인 3년 뒤의 얻을 이익을 현재 가치로 환산

부동산은 건물의 특성 때문에 감가상각을 고려해야 함

감가상각은 현재 가치를 낮추게 하는 요소이며 위 수식에서 할인율에 감가상각률을 더해서 현재 가치를 낮게 한다.

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금융용어정리 - 요구 수익률, 기대 수익률

A, B, C 세 사람 모두 100억을 가지고 있다고 하자. 하지만 세 사람 모두 능력이 달라서 자신만의 방법으로 A씨는 100억이 있으면 30%의 수익률을 낼 수 있고, B씨는 100% 수익을 낼 수 있고, C씨는 2%의 수익을 낼 수 있다.

이때, 어떤 기업에서 100억을 투자하면 15%의 수익을 낼 수 있다고 한다.

세 사람은 이 기업에 투자를 할까?

이 질문에 답을 하려면 요구 수익률을 알아야 한다.

요구 수익률

만약 은행에만 넣어도 연 이자 2%를 받을 수 있는데 어떤 기업에 투자를 하면 연 이자1%를 받을 수 있다고 하면 사람들은 이 기업에 투자를 할까? 답은 아니란 것이다. 2% 이자를 받을 수 있는데 굳이 1% 이자를 받을 필요가 없기 때문이다

요구 수익률이 바로 이 개념이다. 2%가 요구 수익률이 되는 것이다.

개인마다 능력이나 정보가 다르기 때문에 요구 수익률도 제 각각이고, 투자자들이 만족하는 최소한의 수익률을 요구 수익률이라고 한다.

다시 본론으로 가면 A, B, C 세 사람의 요구 수익률은 아래와 같다.

기대 수익률

요구 수익률의 예에서 어떤 기업이 100억을 투자하면 15%의 수익을 낼 수 있다고 했다.

그러면 기대 수익률이 15%인 것이다.

어떤 투자를 했을 때, 얻게 되는 수익률을 기대 수익률이라고 한다.

투자를 할까?

요구 수익률과 기대 수익률을 알게 되었다면 투자안 채택은 간단하다.

투자안 채택은 요구 수익률 보다 기대 수익률이 높아야 채택을 할 수 있다.

하지만 이전에 발행했던 글에서 "투자 결정을 하려면 기대 수익을 현재 가치로 환산 해야한다"라고 말한 적 있다.

2022.12.24 - [경제/금융용어] - 금융용어정리 - 현재 가치와 투자 결정

현재 가치로 환산하기 전에, 할인율은 요구 수익률이 되고 기업에서 100억을 투자하면 기대 수익률이 15%라고 했으므로

1년 뒤에는 원금과 이자 15%를 합쳐서 115억이 될 것이다.

현재 가치는 115억을 각자의 할인율(요구 수익률)로 계산하면 아래와 같다.

투자금보다 현재가치가 낮다면 투자할 이유가 전혀 없다.

따라서 A와 B씨는 투자를 안 할 것이고, C씨는 투자를 할 것이다.

현재가치 계산 방법

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금융용어정리 - 현재 가치와 투자 결정

나 같은 투자자들은 현재 100만 원을 투자해서 1년 후에 115만 원을 주는 투자가 있다고 하면 먼저 은행 예금과 비교를 해볼 것이다.

현재 예금 이자율이 10%라고 하면 은행 예금을 하면 1년 뒤 110만원을 받게 되므로, "1년 뒤 115만 원을 주는 투자를 하는 것이 합리적이다"라고 판단을 할 것이다.

하지만 부자들은 판단은 같을지라도 어느 것이 합리적이라고 판단하는 계산과정이 다르다.

그 계산과정에 현재 가치가 쓰인다.

부자들은 현재 100억 원을 투자하면 1년 후에 115억 원을 받는 투자가 있다고 하면, 1년 뒤 115억을 현재 가치로 환산한다.

115억을 할인률 10%로 계산하면 104.5억 원이다. 1년 뒤 115억 원의 현재 가치는 104.5억 원이므로 투자금 100억보다 크므로 투자를 한다는 판단을 한다는 것이다. 

즉, 현재의 비용과 미래의 수익을 현재 가치로 할인하여 비교해서 투자 의사결정을 한다는 것이다.

현재 가치의 쓰임새

• 투자(비용과 수익의 크기비교)
• 공공사업의 타당성조사
• 각종 자산의 가치 계산

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채권의 개념을 잘 모르신다면 아래의 링크를 눌러주세요

2022.12.13 - [경제/금융용어] - 금융용어정리 - 채권(액면가, 액면 이자율, 채권 가격, 채권 이자율)

금융용어정리 - 채권의 현재가치

채권의 현재가치

A채권의 액면가는 100억, 액면이자율은 10%, 만기 2년이고, 시장 이자율은 10%라고 하자

현재 가치를 계산할 수 있는 수식은 아래와 같다.

하지만 채권의 현재가치를 판단할 때는 분모에 들어가는 이자율에 액면 이자율이 아닌 시장 이자율을 넣어야 한다.

위 수식에 의해서 만기 시점(2년뒤)에서 현재가치(2년 전 (현재))를 구해보면

만기 시점 가치 = 1년 전 이자 + 올해 이자 + 원금이므로

채권의 액면 이자율과 시장 이자율이 동일하므로 채권의 액면가인 100억이 계산되는 것을 볼 수 있다.

이를 간단하게 나타내면 아래와 같다.

만약 만기가 3년이라고 하면 아래와 같다.

수식을 보면 분자의 이자는 액면이자이기 때문에 분자는 변할 수 없고,  분모의 이자율은 시장 이자율이기 때문에 분모는 변할 수 있다.

분모(시장 이자율)가 커지면 P(채권의 가격)는 작아진다.

분모가 작아지면 P는 커진다.

따라서 시장 이자율이 커지면 채권의 가격은 작아지고, 시장 이자율이 작아지면 채권의 가격은 올라간다.

반대로 어떠한 이유 때문에 채권의 가격이 높아지면 위 수식에 의해 시장 이자율은 낮아진다.

예를 다시 들어보면

시장 이자율이 5%로 낮아졌고, 만기는 3년이라고 하자

계산을 해보면 위와 같은 결과가 나왔다.

이를 통해 알 수 있는 것 : 시장 이자율과 채권의 가격은 반비례 관계에 있다.

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금융용어정리 - 채권(액면가, 액면 이자율, 채권 가격, 채권 이자율)

채권

채권은 정부, 공공기관, 기업에서 돈을 빌리고 갚겠다는 증서로, 액면가와 액면 이자율이 표기되어 있고, 만기 시에 액면가와 액면 이자를 포함해서 모두 갚아야한다.

채권에는 돈을 빌리는 곳이 돈을 확실히 갚을 수 있는지 여부(신용도)로 등급이 매겨지며, 등급이 높으면 이자율이 낮고, 등급이 낮으면 이자율이 높다.

(그런데 요즘 레고랜드 사건을 보면 채권의 신용도에 대한 믿음이 크게 떨어졌다.)

액면가, 액면 이자율, 채권 가격, 채권 이자율(시장 이자율)

채권에는 액면 가격, 액면 이자율, 만기가 쓰여 있다 -> 변하지 않는 항목

액면 가격과 액면 이자는 변하지 않고 채권 가격과 시장 채권 이자율(시장 이자율)은 변한다.

예를 들어
부동산 시장을 예로 들면, 분양 시장에서 분양가는 변하지 않고, 1차로 분양 시장에서 부동산을 산 사람이, 2차로 다른 사람에게 매매 시장에서 부동산을 판매할 때 매매가는 변하듯이
채권의 발행시장에서 액면가와 액면 이자율은 하지 않고, 채권 유통시장에서 채권 가격과 시장 이자율(채권 이자율)은 변한다.

채권 유통시장에서 채권 가격과 시장 이자율은 반비례한다.

가령 A씨가 어떤 기업의 만기 2년, 액면가 100억, 액면 이자율 10%의 채권을 샀다고 하자. 그러면 A씨는 만기시 120억을 받을 수 있다

(밑의 예시 모두 만기 2년인 채권들이다.)

다음날 채권 유통시장 이자율이 2%로 감소했을 경우

B씨는 액면가 100억, 액면 이자율 2% 채권을 사는 방법과, A씨의 채권을 110억을 주고 사는방법 두 가지 방법이 있다.

B씨는 후자의 방법을 선택해야한다.

B씨가 A씨의 채권을 사야하는 이유와 A씨 채권의 액면가보다 비싸게 구매해야하는 이유는 아래와 같다.

• 첫번째 방법은 만기시 104억을 받을수 있지만, 두번째 방법은 만기시 120억을 받을 수 있다.
• A씨 채권의 액면 이자율은 현재 유통시장의 이자율보다 높기 때문에 비싸게 판매된다.

다음날 채권 유통시장 이자율이 20%로 증가했을 경우

C기업에서 액면가 90억, 액면 이자율 20%인 채권을 발행했다면, A씨는 자신이 가지고 있는 채권(액면가 100억, 액면 이자율 10%)을 90억에 처분하고 C기업의 채권을 사는게 이득이다.

A씨가 자신의 채권을 처음 구매한 가격보다 낮게 팔아야하는 이유와 C기업의 채권을 사야하는 이유는 아래와 같다.

• A씨 채권의 액면 이자율은 유통시장 이자율보다 낮으므로 낮은 가격에 거래될 것이다.
• A씨가 C기업의 채권을 산다면 만기시에 126억을 받게된다.

위의 예시에서 보는 것과 같이, 채권 가격과 시장 이자율은 반비례한다.

채권 정리

• n년 만기 채권을 n년동안 가지고 있는 경우는 거의 드물다.
• 액면 가격은 채권 가격이 아니다.
• 액면 이자율은 채권 이자율이 아니다.
• 액면 가격은 변하지 않는다.
• 채권 가격은 시시각각 변한다.
• 액면 이자율은 변하지 않는다.
• 채권 이자율은 시시각각 변한다.
• 채권 유통 시장에서 채권 가격과 이자율은 반비례한다.

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금융용어정리 - 현재 가치(할증, 할인, 할증률, 할인율, 수익률)

할증

원금에 이자가 붙어 미래의 돈의 가치를 계산 한 값

단리이면, 단리 식에 맞춰서 미래의 가치를 계산

복리이면, 복리 식에 맞춰서 미래의 가치를 계산

단리, 복리에 대해 더 알고 싶다면

2022.12.11 - [경제/금융용어] - [금융용어정리] 단리, 복리, 70의 법칙, catch-up

할인

미래의 돈의 가치를 현재의 가치로 환산하는 것 (할증의 반대 개념)

할증에서 미래의 가치로 환산하기 위해, 원금 곱하기 +알파를 했다면

할인에선 원금 나누기 +알파를 하면 된다.

할인을 하는 방법은 아래와 같다.

할증률

할증을 할 때의 이자율

할인율

할인을 할 때의 이자율

수익률

할증률과 할인율이 같다면 , 할증률과 할인률은 수익률과 같다.

할인율을 쓰는 이유

빌 게이츠가 현재 100억 또는 1년 뒤에 100억을 준다고 한다면

할인율을 구해서 어떤 선택이 더 이득인지에 대해 판단할 수 있기 때문

(자본주의 체제에서 인플레이션은 필수적이어서 위의 예제는 다소 쉬울 수 있지만 훨씬 복잡한 상황이 현실에서 분명히 있다. 그 상황에서 할인율의 개념을 이용하면 된다.)